• Ürün (Hasılat) Kirası • Kiraya Verenin ve Kiracının Yükümlülükleri • Kiracının Kiralananı Kullanma ve İşletme Borcu • Kiracının Bakım ve Onarım Borcu • Kiracının Kiralananda Yapabileceği Değişikliklerin Sınırı • Sözleşmenin Yorumu • Dürüstlük Kuralına Aykırı İddiaların Reddi
HUKUKÎ MÜTALAA*
A. GİRİŞ
1. İstanbul Barosu mensubu Sayın Av. E. M., tarafıma müracaat ederek müvekkilleri davalı B. Turizm Otelcilik Ltd. Şti. (Kısaca: B. Ltd. Şti., kiracı veya davalı) ve diğer davalı B. Corporacion Empresarial S.A. (Kısaca: B. S.A. veya diğer davalı) ile davacı E. Turizm İth. İhr. İnş. San. ve Tic. AŞ (Kısaca: E. AŞ, kiraya veren veya davacı) arasında İstanbul 15. Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde E: 2017 / 842 sayılı dosya üzerinden görülen bir hukukî uyuşmazlık bulunduğunu beyan etmiş ve bu uyuşmazlık hakkında yazılı olarak bir hukukî mütalaa hazırlamamı talep etmiştir.
2. Sayın Av. E. M. şahsıma müracaatında söz konusu uyuşmazlıkla ilgili dava dosyasının bir örneğini tarafıma tevdi etmiştir. Dosya içindeki tüm belgeler tamamen objektif bir bakış açısıyla incelenmiş ve aşağıdaki bilimsel değerlendirmelere gidilmiştir.
B. İDDİA ve SAVUNMANIN ÖZETİ
I. Davacının Dava Dilekçesindeki İddialarının Özeti
3. Davacı E. AŞ vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasında 26.11.2004 tarihli otel kiralama sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşme ile tarihî … semtinde yer alan ve …’nın modernleşen siluetine de uygun 5 yıldızlı E. Otel’in 12 yıl süreyle ve otel işletmesine ilişkin tüm ruhsatları ile birlikte binası, tesisleri, iç mimarisi ve beş yıldızlı bir otelin sahip olması gereken unsur ve özgün özellikleri mükemmel durumda davalıya kiralandığını, davalının sözleşme uyarınca teslim aldığı ve sözleşmeye ek 4 olarak eklenen ayrıntılı envanter listesinde yazılı işletmesel unsurları, ruhsat ve izinleri koruma ve kira süresi sonunda iade yükümlülüğünün bulunduğunu, davalının bir diğer temel yükümlülüğünün kiralamış olduğu otel işletmesini mükemmel durumda tutmak olduğunu, müvekkilinin bu sözleşme çerçevesinde kiracıdan beklentisinin, kiracı tarafından otel işletmesinin envanterinin özenle, bakım ve onarım yapılarak kullanılması, otelin işletmesel niteliklerini koruması için gereken tüm ıslahatların tam yapılması ve nihayet otelin sözleşme sonunda mükemmel durumda, kiracıya teslim anında taşıdığı aynı ticari kazanç kabiliyeti ve ticari itibarı ile beş yıldızlı bir otel niteliklerini haiz şekilde kendisine teslimi ile tahliyesi olduğunu, ancak bu hukuka ve sözleşmeye uygun beklentinin boşa çıktığını, kira sözleşmesi boyunca müvekkilinin, kiracının bu temel sözleşmesel ve hukukî yükümlülüklerini ihlal ettiğini gözlemlediğini ve bu aykırılıklarla ilgili mahkeme kanalıyla 2011 yılında tespit yaptırdığını ve 2012 yılında kiracıya uyarılarda bulunduğunu, müvekkili tarafından 5 yıldızlı otel koşullarının tamamını sağlar şekilde ve mükemmel durumda teslim edilen otelin davalıların yönetimi altında 5 yıldızlı otel niteliklerini kaybettiğini, kiracının otelin çeşitli kısımlarını sözleşmeye aykırı alt kiralarla mafya ve batakhane olarak nitelendirilebilecek kişilere vererek ve bu kişilerin kalmalarına uzun süre izin verilerek otelin bulunduğu yerde suç niteliğinde fiillerin işlenmesine uygun bir ortamın yaratılmasına neden olduğunu, davalının sözleşmesel yükümlülüklerini tamamen ihlal ederek tahliye teslim ve iade süreçlerine katılmadığını, sözleşme icabı düzenlenmesi gereken belge ve tutanakları düzenlemediğini, sayımla ilgili ödemesi gereken masraf ve bedelleri ödemediğini, müvekkilinin mükemmel durumda verdiği otel ve işletmesel unsurlarını adeta enkaz hâlinde geri aldığını, kiracının otelin fikri eser olan iç mimarisine de zarar verdiğini, otelin tahliyeden sonra kusursuz ve eksiksiz şekilde 5 yıldızlı bir otel olarak işletilmeye devam edilmesini sağlayacak tüm yenilemelerin ve yatırımların kiracı tarafından yapılmış ve tamamlanmış olmasının sözleşmenin bir gereği olduğunu, diğer davalı B. S.A.’nın TTK m. 195 ve TTK m. 203 uyarınca kiracı üzerinde tam hâkimiyete sahip olan ana şirket olduğunu, diğer davalının TTK m. 209 uyarınca itibarının kullanılmasının uyandırdığı güvenden sorumlu olduğunu iddia etmiş ve sözleşme sonunda geri verilmesi gerekirken kiracı tarafından zayi edilen, kaybolan, yok edilen veya kullanılamaz duruma getirilen eşyalardan doğan zararlar için şimdilik 10.000 TL, bakım ve onarım gerektirdiği hâlde kiracı tarafından bakım ve onarımı yapılmayan eşyalardan doğan zararlar için şimdilik 10.000 TL, sözleşmede oteli mükemmel durumda tutma ve ıslah yükümlülüğü düzenlendiği hâlde bu yapılmadığı için doğan zararlar için şimdilik 10.000 TL ve son olarak tahliye sürecindeki envanter sayım masraflarının yarısının kiracı tarafından karşılanması gerektiği hâlde bu karşılanmadığı için bu tutarın yarısı olan 17.697,64 TL’nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. Davalının Cevap Dilekçesindeki İddialarının Özeti
4. Davalı B. Ltd. Şti. vekili 09.01.2019 tarihli cevap dilekçesinde özetle, davacının ileri sürdüğü taleplerin hem beş yıllık hem de on yıllık zamanaşımına uğradığını, davacının sözleşmede özel olarak düzenlenen uyuşmazlık çözüm mekanizmasını işletmeden hareket ettiğini, davacının belirsiz alacak iddiası bulunsa da var olduğunu iddia ettiği alacağının belirli olduğunu, bu nedenle belirsiz alacak davası açmasının mümkün olmadığını, otel eşyalarının kaybedildiği, zayi edildiği, niteliği değiştirilerek kullanılamaz duruma getirildiği iddiasının açıkça gerçek dışı olduğunu, otelin müvekkili tarafından tahliyesinden birkaç gün sonra 5 yıldızlı otel ruhsatı aldığını, müvekkili tarafından otele sözleşme ile öngörülenin üzerinde yatırım yapıldığını, müvekkilinin hiçbir yükümlülüğü bulunmamasına rağmen otelde fazladan 684.080 TL tutarında ek bakım ve ıslah çalışması gerçekleştirdiğini, müvekkilinin otel envanterinde bulunan herhangi bir malına zarar verme gayesinin söz konusu olamayacağının buradan da görülebileceğini, otelin tahliyesi esnasında envanter listesinin taraflarca birlikte hazırlanmasının davacının sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle mümkün olmadığını, müvekkilinin otelin tahliyesinden 2 gün önce otelin envanter durumunu davacı ile paylaştığını ve bu durumu tevsik etmek için de otelde bir video çekimi gerçekleştirdiğini, müvekkilinin 28.11.2016 tarihinde davacı ile paylaştığı son envanter listesinin, tahliye esnasındaki envanter listesini yansıttığını, bu listenin 2004 tarihli liste ile karşılaştırılması neticesinde davacının herhangi bir zararının bulunmadığının görüleceğini, davacı tarafça dosyaya delil olarak ibraz edilen delil tespiti raporuna itibar edilemeyeceğini, otelin, müvekkilinin oteli kiraladığı dönemden tam 11 yıl önce dekore edildiğini ve 6 yıl boyunca da mühürlü bir hâlde tutulduğunu, dolayısıyla eşyaların hiçbirinin yeni hâlde teslim alınmadığını, müvekkilinin davacıdan zaten eski olarak teslim aldığı eşyaları yenileriyle değiştirme gibi bir zorunluluğu bulunmamasına rağmen eskiyen eşyaların bir kısmını yenileriyle değiştirdiğini, eşyaların amortisman süreleri gereğince kullanım ömürleri sonunda yenilenmelerinin zorunlu olduğunu, dolayısıyla müvekkilinin otel eşyalarının bakım ve ıslah yükümlülüğünü yerine getirmediğine yönelik iddianın gerçek dışı olduğunu, kiralanan yerin kullanım amacının otelde değişiklik ve yenilik yapılmasını zorunlu kıldığını zira dava konusu yerin beş yıldızlı otel niteliğini haiz olduğunu ve her zaman yeni, modern ve temiz tutulması gerektiğini, otel eşyalarının zayi edildiği ve otelin enkaza dönüştürüldüğü iddialarının tümünün gerçek dışı olduğunu, otelin davacıya teslim edildiği günden bir gün önce bile otelde müşterilerin konakladığını, müvekkilinin kiracı sıfatıyla ancak oteldeki olağandışı yıpranmalardan sorumlu tutulabileceğini ancak davacı tarafın bu konuda herhangi bir delil sunamadığını, davacının temsilcilerinin otelin kiralanmasından itibaren iki sene boyunca otelde bulunan 151 ve 157 numaralı odaları kullandığını, dolayısıyla en azından 2005-2007 yılları arasında otelde yürütülen bakım ve onarım faaliyetlerinin bilincinde olduğunu, davacı tarafın mükemmel durumda tutulmayan eşyalar için talep ettiği zarar kaleminin aslında ilk iki zarar kaleminin harmonisinden ibaret olduğunu, ortada bir zarar olsa bile bu zararın farklı kalemlere ilişkin olmadığını, davacının aynı zararı birden fazla şekilde isimlendirerek talepte bulunduğunu, otelin müvekkili tarafından mafya ve batakhanelere kiralandığı iddiasının gerçek dışı olduğunu, müvekkilinin dava konusu otelde yapılan değer artırıcı masraf ve harcamaların hesaplanarak davacının sözde alacağından takas ve mahsup edilmesi gerektiğini, diğer davalının sözde zarar iddiasından sorumlu tutulabilmesinin mümkün olmadığını, TTK m. 209 hükmünde belirtilen güvenden doğan sorumluluk kuralının somut olayda uygulanmasının mümkün olmadığını iddia ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
C. İNCELENMESİ GEREKEN HUKUKÎ SORUNLAR
5. Sayın Av. E. M. şahsıma başvurusunda aşağıdaki soruların yanıtlanmasını talep etmiştir:
a. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre kiracı, cirosunun belirli bir yüzdesini bakım ve onarım çalışmalarına harcamak zorundadır. Bu tutarlar, otelin mükemmel durumda iade edilmesi yükümlülüğü açısından asgari tutar mıdır yoksa azami tutar mıdır?
b. Kiracıya sözleşme uyarınca yüklenen, kiralananı mükemmel durumda iade etme yükümlülüğünün kapsamı nedir?
c. Kiralananda yapılması gereken olağanüstü tadilatların yapılmaması ve yapının sağlamlığı ve güvenliğinden kaynaklanan işlerin takip edilmemesinden doğan bir zarar varsa bu zarardan kiracı sorumlu tutulabilir mi?
d. Ürün kirasında, kiracının kiralananda yapabileceği değişikliklerin sınırı nedir?
e. Davacının talepleri dürüstlük kuralına aykırı mıdır?
D. İNCELEME ve DEĞERLENDİRME
6. Sayın Av. E. M.’nin yukarıda anılan sorularının yanıtlanabilmesi için taraflar arasındaki sözleşmenin yorumlanması gerekir. Bu nedenle öncelikle sözleşmelerin yorumlanmasında göz önünde bulundurulacak ilkelerin açıklanması gerekir.
1. Bir sözleşme yorumlanırken göz önünde bulundurulacak ilkeler nelerdir?
7. TBK m. 19 / f. 1 hükmüne göre:
“Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.”
8. Görüldüğü üzere yorum faaliyetiyle tarafların gerçek ve ortak iradesi belirlenecektir. Yorum yapılırken ilk hareket noktası sözleşmede kullanılan terimler olacaktır. Bu terimler dilbilgisi kuralları çerçevesinde anlamlandırılacak ve böylelikle tarafların gerçek ve ortak iradesi ortaya çıkartılmaya çalışılacaktır. Bu suretle gerçekleştirilen yorum “lafzi yorum” olarak isimlendirilmektedir.
9. Eğer tarafların gerçek ve ortak arzuları tespit edilemiyorsa o zaman onların varsayımsal (farazi) arzuları tespit edilecektir. Bu tespit yapılırken tarafların irade beyanları güven teorisi ışığında yorumlanacaktır. Bu cümleden maksat şudur: Bir sözleşme veya sözleşmenin bir hükmü yorumlanırken, karşı tarafın dürüstlük kurallarına göre bildiği veya bilmesi gereken bütün unsurları değerlendirerek irade beyanına vermesi gereken anlam esas alınmalıdır. Böylelikle hem irade beyanında bulunan tarafın irade beyanının dürüst bir kimse tarafından belirli bir biçimde anlaşılacağına olan güveni hem de beyan muhatabının bildiği ve bilebileceği bütün olguları değerlendirerek beyana vermesi gereken anlama haklı güveni korunmaktadır(1) .
10. Sözleşmelerin yorumlanmasında gözetilecek bu önemli esasların yanında şu temel ilkelere de dikkat edilmesi gerektiği kabul edilmektedir(2) :
a. Sözleşme bir bütün teşkil eder. Bu sebeple sözleşme içerisinde yer alan herhangi bir kayıt tek başına ele alınmamalı, sözleşmenin tamamı içindeki yeri tayin edilerek, diğer kayıtlarla olan bağlantısı göz önünde tutularak yorumlanmalıdır.
b. Bir sözleşme yorumlanırken, şüphe hâlinde o sözleşmeyi batıl kılacak yorum yerine, geçerli hâle getiren yorum tercih edilmelidir.
c. Bir haktan vazgeçmeyi kapsayan beyanlar mümkün olduğu kadar dar yorumlanmalıdır.
d. Sürekli borç ilişkilerinde, sözleşenlerin sözleşmeyi uygulama biçiminin göz önünde bulundurulması, doğru ve sağlıklı bir yorumun gereğidir.
e. Sözleşmede aydınlık olmayan sözcükler veya deyimler kullanılmışsa, bu konudaki tereddüt, sözleşme metnini bizzat kaleme alan tarafın aleyhine yapılacak bir yorumla giderilir.
f. Sözleşmedeki hükümlerde açıklık yoksa veya şüphe ya da tereddüt varsa bu hükümler borç altına giren tarafın lehine yorumlanır.
2. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre kiracı, cirosunun belirli bir yüzdesini bakım ve onarım çalışmalarına harcamak zorundadır. Bu tutarlar, otelin mükemmel durumda iade edilmesi yükümlülüğü açısından asgari tutar mıdır yoksa azami tutar mıdır?
11. Taraflar arasında akdedilen sözleşmenin “Bakım yükümlülükleri, inşaat işleri, ıslah ve harcamalar” kenar başlığını taşıyan 8. maddesinin 1. fıkrası aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:
“Bakım yükümlülükleri. Kiracı, tesisi amaçlanan kullanımı için mükemmel durumda tutmayı taahhüt etmiştir.
Kiracı, otel için bakım ve ıslah yükümlülüklerini karşılamak için toplam gelirlerinden (satışlarından) aşağıdaki oranları ayıracaktır.
Birinci yıl: toplam gelirin %5’i
İkinci yıl: toplam gelirin %5’i
Üçüncü yıl: toplam gelirin %5’i
Dördüncü yıl - onikinci yıl: toplam gelirin %3’ü.
Kiracı, Mal Sahibi’nin isteği üzerine, yukarıda belirtilen yüzdelerin doğruluğunu göstermek için ilgili işletme yılı için öngörülen gelir ve sabit varlık harcamalarının tahminlerini gösterecektir (sabit varlık harcamaları, otelin bakım ve ıslahı için Kiracı’nın öngörüsü olacak bir fatura listesi olmayacaktır).
Yılın sonunda, Kiracı, Mal Sahibi’ne, Mal Sahibi’nin isteği üzerine ilgili faturalar çerçevesinde yapılmış olan bakım ve ıslah çalışmalarını gösterecektir.”
12. Bu hüküm incelendiğinde, kiracının tesisi, amaçlanan kullanım için mükemmel durumda tutmayı taahhüt ettiği, bu bağlamda kiracının otelin bakım ve ıslah yükümlülüklerini karşılamak için toplam gelirinden (satışlarından) ilk 3 yıl için %5 sonraki yıllar (4-12) için ise %3 oranında pay ayırmayı taahhüt ettiği görülmektedir.
13. Taraflar, bu tutarların otelin mükemmel durumda tutularak iade edilmesi yükümlülüğü açısından bir alt sınır mı yoksa bir üst sınır mı olduğu konusunda ayrıca bir açıklamada bulunmamışlardır. Bu nedenle sözleşmenin bu hükmünün yukarıda anılan ilkeler ışığında yorumlanması gerekmektedir.
14. Yorum faaliyetinin ilk adımını lafzi yorum oluşturur. Lafzi yorum çerçevesinde yukarıdaki sorunun yanıtı bizce açıktır. Nasıl ki bir kira sözleşmesinde taraflar kira bedelini örneğin aylık 1.500 TL olarak belirledikten sonra kiraya veren kira bedeli için daha fazla bir talepte bulunamıyorsa, somut olayda da kiraya veren, otelin yenilenmesi ve mükemmel durumda tutulması için kiracıdan sözleşmede belirlenen orandan daha fazla miktarda bir harcamada bulunmasını talep edemeyecektir. Yani kiraya veren, kiracıdan ancak yıllık gelirinin ilk üç yılı için %5’ini, dört ila on ikinci yılları için de %3’ünü otelin bakımı ve ıslahı için harcamasını talep edebilir. Eğer kiracı bu yükümlülüğünü yerine getirmişse, kiraya veren, kiracıdan, başkaca bir harcama yapmasını talep edemez. Bir diğer söyleyişle kiraya veren, kiracıdan otelin mükemmel durumda teslim edilmediğini iddia ederek ek birtakım taleplerde bulunamayacaktır(3) .
15. Ayrıca yorum yapılırken sözleşmenin taraflarının tacir olduğu ve basiretli davranış yükümlülüğü altında olduğu unutulmamalıdır. Basiretli (sağ görülü) bir tacirin kendisine minimum tutarın ötesinde ayrıca belirsiz bir ilave harcama yükü getirecek bir kira sözleşmesinde kiracı sıfatıyla taraf olabileceğini düşünmek hayatın olağan akışına aykırıdır. Aslında sıradan (tacir olmayan) bir kişi dahi kendisine gelecekte ne kadar yükümlülük getireceği belirsiz bir sözleşmeye kolay kolay taraf olmazken bir tacirden bunu beklemek mümkün değildir. Dolayısıyla ispat hukukunun temel ilkeleri çerçevesinde sözleşmede kiracı için öngörülen tutarın kiracı tarafından yapılacak bakım ve ıslah masrafları açısından minimum tutarı belirttiğini iddia eden taraf bu iddiasını ispatla yükümlü olmalıdır. Zira böyle bir iddia hayatın doğal akışına aykırıdır.
16. Nitekim doktrinde Oğuzman / Barlas da hayatın doğal akışına aykırı iddiaların, iddiada bulunan tarafça ispatlanması gerektiğini aynen şu cümlelerle ifade etmiştir(4) :
“… Hayatın olağan akışına ve normal yaşam tecrübesi kurallarına göre doğal sayılan bir olgunun ispatlanmasına gerek yoktur. Tam tersine, böyle bir olgunun olayda söz konusu olmadığını ispat yükü, bu tarz bir iddiada bulunan tarafa aittir. …”
17. Ayrıca hatırlatmak gerekir ki, yorum kurallarından biri de şüphe hâlinde borçlu lehine yorum ilkesidir. Bu ilkeye göre bir sözleşmede yer alan hüküm yeterince açık değilse, birden çok anlama geliyorsa yani yorum bakımından birtakım şüphe veya tereddütler yaratıyorsa bu hükmün esasen borçlu lehine yorumlanması gerekir. Nitekim doktrinde Kaplan’ın da isabetle belirttiği üzere(5) :
“… Bu ilke; irade beyanlarında vuzuhsuzluk veya şüphe ve tereddüt varsa, bunların alacaklı lehine değil, borçlu lehine (favori debitoris) yorumlanmasını ifade etmektedir. Bir başka deyimle yorum sonucunda, borcun veya sözleşmenin kapsamı konusunda değişik iki anlam ortaya çıkmışsa, borcun kapsamını dar tutan (örn, borcun faizsiz verildiği veya muacceliyet tarihinin daha sonra olduğu gibi) veya sözleşmenin muhtevasına dar anlam veren (örn iştirak yerine şufa hakkı gibi) yorum tercih edilmelidir. … Borçlu lehine yorum ilkesinin gerekçesi şudur: Başkasının hakkına karşılık borç yüklenme eşit muamele edilme ilkesine aykırı düşer ve istisnai bir durum olarak, kesin bir gerekçeyi gerektirir. Bu sebeple sözleşmenin kuruluşu safhasında hak sahibinin bu hususun kesin ve açık düzenlenmesi konusunda ihtimam göstermesine ihtiyaç gösterir. Bu hakka ilişkin bir hüküm kesin ve açık düzenlenmemişse, bu husus onun alacaklının iddia ettiği manada olmadığına karine teşkil eder. …”
18. Fikrimizce taraflar arasındaki sözleşmenin 8.1. maddesi lafzi yorum bakımından yeterli açıklığa sahiptir. Yani, 8.1. maddedeki sınırlamalar kiracının otelin bakım ve ıslah yükümlülüğü bakımından ve oteli mükemmel durumda tutma yükümlülüğü bakımından yapılacak harcamaların üst sınırını belirlemiştir.
19. Hâl böyle olmasına rağmen bir an için hükmün yorumunun tereddüt yarattığı sonucuna varılacak olsa bile durum değişmez. Zira bizce bu durumda da şüphe hâlinde borçlu lehine yorum ilkesi uygulanır. Bu ilke çerçevesinde de kiracıdan sözleşmenin 8.1. maddesinde belirlenen oranlardan daha fazla bir tutarda harcama yapması beklenemeyecektir.
20. Kısacası sözleşmenin 8. maddesinin 1. fıkrasına göre kiracının, kiralananı mükemmel durumda tutmak için gelirinden sadece belirli bir oranda pay ayırması gerektiği yani bu tutarların azami tutarlar olduğu sonucuna varılması gerekir.
3. Kiracıya sözleşme uyarınca yüklenen, kiralananı mükemmel durumda iade etme yükümlülüğünün kapsamı nedir?
21. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi bir ürün kirası sözleşmesidir. Şöyle ki: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Ürün kirası”, “A. Tanımı” kenar başlıklarını taşıyan 357. maddesinin 1. fıkrası aynen şu şekilde kaleme alınmıştır(6) :
“Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.”
22. Somut olayda da kiraya veren işletildiği takdirde gelir getirebilecek olan beş yıldızlı bir oteli işletme ruhsatlarıyla birlikte davalı kiracıya kiraya vermiştir. Kiracı bu sözleşmede kiralananı beş yıldızlı otel niteliğini muhafaza edecek şekilde işletmeyi taahhüt etmiş, ayrıca bu bağlamda kira bedelleri ödemeyi de üstlenmiştir. Dolayısıyla somut olaydaki kira sözleşmesini bir adi kira sözleşmesi olarak nitelendirmek mümkün değildir. Gerçekten de adi kira sözleşmelerinde kiracı, kiralananı kullanma hakkına sahipken ürün kirasına ilişkin sözleşmelerde kiralananı kullanma ve aynı zamanda işletme borcu altındadır. Ürün kirası sözleşmelerini adi kira sözleşmelerinden ayıran en önemli özelliği de ürün kirasında, kiracının kiralananı işletme yükümlülüğüdür.
23. Nitekim doktrinde meseleyi 818 sayılı (eski) Borçlar Kanunu zamanında yazılmış olmakla birlikte yeni Borçlar Kanunu bakımından da değer taşıyan monografik çalışmasında inceleyen Cansel’e göre de(7) :
“… Hasılat kirasının muhtevası bir işletme olduğu halde, adi kiranın muhtevası, kullanılmak üzere verilen bir maldır. Ancak, adi kiranın konusu semere veren mal da olabilir. Bu noktada hasılat kirası ile adi kirayı birbirinden ayıran ölçüt, hasılat kirası akdinde kiracının işletme mükellefiyetini yüklenmesidir. … Hasılat kirası akdinin konusunun bir işletme olması ve kiracının işletme ile mükellef bulunması adi kiracı ile aralarında esaslı farkların çıkmasına sebep olur: aa. Adi kira akdinde kiracı, muayyen bazı mükellefiyetleri yerine getirmek (kira bedeli ödemek: BK. 257; ihbar mükellefiyeti: BK. 253; ihtimam mükellefiyeti: BK. 256) suretiyle akdi münasebeti devam ettirir. Kiralanandan istifadesi pasiftir. Halbuki hasılat kiracısı ise, işletme mükellefiyetini gereği gibi yerine getirebilmesi için (BK. 278), bir mütahassıs olmalıdır. …”
24. O hâlde bu noktada ürün kirası sözleşmelerinde kiracının kiralananı mükemmel şekilde bulundurma yükümlülüğünün kapsamının belirlenmesi gerekir. Şöyle ki: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Kiralananı kullanma ve işletme borcu” kenar başlığını taşıyan 364. maddesinin 1. fıkrası aynen şu şekilde kaleme alınmıştır(8) :
“Kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür.”
25. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Bakım borcu” kenar başlığını taşıyan 365. maddesi de şu şekildedir(9) :
“Kiracı, kiralananın bakımını gereği gibi sağlamakla yükümlüdür.
Kiracı, yerel âdete uygun olarak küçük onarımları yapmak, bozulan veya kullanılmayla yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koymak zorundadır.”
26. Görüldüğü üzere hasılat kirasına ilişkin bu hükümler kiracıyı kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde kullanma ve işletme ve kiralananı ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurma yükümlülüğü altına sokmaktadır. Ancak bu yükümlülüğün kiracıyı sınırsız bir sorumluluk altına soktuğunu söylemek mümkün değildir. Zira 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracının kiralananı kullanma ve işletme borcuna ilişkin 364. maddesinin hemen ardından gelen 365. maddesinde kiracının kiralanana ilişkin bakım borcuna yer verilmiş ve kiracının ancak yerel adete uygun olarak küçük onarımları yapmak, bozulan veya kullanılmayla yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koymak zorunda olduğu hükmüne yer verilmiştir.
27. Nitekim doktrinde meseleyi 818 sayılı (eski) Borçlar Kanunu zamanında yazılmış olmakla birlikte yeni Borçlar Kanunu bakımından da değer taşıyan monografik çalışmasında inceleyen Arkan Serim de bu konuda aynen şu açıklamalarda bulunmuştur(10) :
“… İyi halde muhafazaya yönelik hükümler kapsamında kiracı, kiraladığı yeri temizletmeli, makinelerin mutad bakımını yapmalı … Kiracı bundan başka eksiklikten yahut kullanmaktan dolayı telef olan ehemmiyetsiz kıymetteki alat ve edevatın yerine başkalarını koymalı, ufak tefek tamiratları yapmalıdır. … Bu noktada kiracının genel bir muhafaza ve bakım yükümlülüğü olmakla birlikte, kiralananın sözleşmeye uygun şekilde kullanılması ve işletilmesinden kaynaklanan olağan aşınma, kötüleşme ve eskimeden sorumlu olmadığı da ifade edilmelidir. Söz konusu aşınma ve kötüleşmenin en aza indirilmesi için kiracı elinden gelen gayreti göstermeli ve bakım ve ufak tefek tamiratı yapmalıdır. Buna rağmen gerçekleşen kötüleşmeler ve bozulmalar ise, kiralananın olağan eskimesi kapsamında değerlendirilmelidir. Kiracının bu durumda herhangi bir yenileme yükümü bulunduğu kabul edilemez. …”
28. Bütün bu açıklamalar ışığında somut uyuşmazlığa bakılacak olursa şu değerlendirmelerin yapılması gerekir: Taraflar arasındaki sözleşmenin 8.1. maddesinin 1. fıkrası aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:
“Bakım yükümlülükleri. Kiracı, tesisi amaçlanan kullanımı için mükemmel durumda tutmayı taahhüt etmiştir.”
29. Hüküm bu hâliyle ilk bakışta kiracının sanki oteli teslim ederken o andaki en yüksek teknolojiyle donatılmış, mobilyaları yeni mobilyalarla ya da mutfağındaki ekipmanları yeni ekipmanlarla değiştirilmiş şekilde teslim yükümlülüğü altında olduğu izlenimi yaratabilir. Ancak hükmün sadece tek bir fıkradan ibaret olmadığı açıktır. Hükmün 1. fıkrasının altında yer alan, kiracının bakım ve ıslah yükümlülüklerinin üst sınırını belirleyen düzenlemeler kiracının kiralanan oteli mükemmel şekilde muhafaza ve teslim yükümlülüğünün kapsamını açıkça ortaya koymaktadır. Yukarıda da vurgulandığı üzere kiracının, bakım ve ıslah yükümlülüklerini yerine getirirken bu işe ayırmakla yükümlü olduğu bütçe baştan peşinen sınırlandırılmıştır. Kiracı bakım ve ıslah yükümlülükleri için kira sözleşmesinin bir ila üçüncü yıllarında toplam gelirinin %5’ini, dört ila on ikinci yılları arasında da toplam gelirinin %3’ünü harcamakla yükümlü kılınmıştır. Kiracının, bunun dışında, kiralananı mükemmel şekilde muhafaza ve teslim yükümlülüğü bakımından başkaca herhangi bir yükümlülüğü bulunmamaktadır. Zira taraflar, kiracının, bakım ve ıslah yükümlülüğünü yerine getirirken sözleşmede belirtilen harcamaları yapmasıyla birlikte, kiralananın mükemmel durumda tutulmuş olacağına dair mükellefiyetini ifa etmiş olacağı hususunda mutabık kalmışlardır. Bir başka söyleyişle, sözleşmenin 8.1. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan kiracının gerçekleştireceği harcama (yatırım) oranları, aynı maddenin ilk fıkrasında yer alan mükemmel durumda tutma yükümlülüğünün nasıl yerine getirileceğinin açıklaması niteliğindedir.
30. Nitekim sözleşmenin 8.2. maddesi de aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:
“8.2. Aşağıdakiler, sadece beyan maksatlı olarak, bakım faaliyeti olarak kabul edilmiştir:
- Kurulu ekipmanın doğru şekilde kullanımı için üreticiler tarafından mutat şekilde belirlenmiş olan bakım işleri (asansörler, klima sistemleri, elektrik jeneratörü grupları, sınai mutfaklar)
- Otel işletmeciliğinin mutat bakım işleri (boyama, duvardan duvara halıların temizlenmesi veya değiştirilmesi, yatak örtüleri, halılar, yerlerin cilalanması ve yıkanması, ahşap, metal eşyalar ve mermerler)
- Kiralanan turizm işletmesinin unsurlarının kötü veya yanlış kullanım veya bakım eksikliğinden dolayı onarımı ve / veya değiştirilmesi”
31. Görüldüğü üzere, taraflar arasındaki sözleşme hükmünün bu düzenlemesi de kiracıyı, kullanmaktan dolayı telef olan ehemmiyetsiz kıymetteki alet ve edevatın yenilenmesinden, olağan aşınma, kötüleşme ve eskimeden, ufak tefek tamiratlardan sorumlu tutmaktadır.
32. Tekrar vurgulayacak olursak, kiracının oteli mükemmel durumda iade etmesinin kapsamı bakımından dikkate alınacak yegâne husus onun, teslim aldığı bir malı ya aynen ve çalışır vaziyette ya da muadiliyle iade etmekle yükümlü olduğudur. Bir diğer söyleyişle, kiracı bir malı orta kalitede teslim almışsa, ondan kiralananı iade ederken bu malın daha niteliklisi veya daha lüksü istenemeyecektir. Yine kiracı bir malı teslim aldığı hâliyle aynen iade etmişse artık başkaca bir yükümlülüğü söz konusu olmayacaktır. Yeter ki söz konusu mal çalışır ve fonksiyonlarını yerine getirir durumda olsun.
33. Ayrıca belirtmek gerekir ki, fikrimizce kiracının oteli mükemmel şekilde muhafaza ve teslim yükümlülüğünün kapsamı bakımından kiracının kira sözleşmesinin sona erdiği sırada kiraya verene teslim ettiği malların ekonomik ömrünün, kira sözleşmesinin kurulduğu sırada teslim aldığı malların ekonomik ömründen daha az olması herhangi bir fark yaratmaz. Şöyle ki: Örneğin otelin kiracıya teslimi sırasında buzdolaplarının 2 yıllık ekonomik ömrü kalmışsa, otel 10 yıl kullanılmasına ve buzdolaplarının ekonomik ömrü 2. yılın sonunda çoktan dolmasına rağmen otelin iade edilmesi anında hâlâ çalışır ve kullanılır durumdaysa, kiracının bu buzdolaplarını teslim etmesiyle birlikte artık başkaca bir yükümlülüğü kalmayacaktır.
34. Bununla birlikte, aynı örnekte yine otelin kiracıya teslimi sırasında buzdolaplarının 2 yıllık ekonomik ömrü kalmışsa, ancak kiracı oteli teslim ederken buzdolapları mevcut veya çalışır durumda değilse, kiracının, kiraya verenin bu eksiklik nedeniyle uğradığı zararı gidermesi gerekecektir. Ancak bu ihtimalde de kiracı, kiraya verene ekonomik ömrü 2 yıl olan ikinci el buzdolaplarının satın alınabilmesi için gereken tutarı ödemekle yükümlü tutulmalıdır.
4. Kiralananda yapılması gereken olağanüstü tadilatların yapılmaması ve yapının sağlamlığı ve güvenliğinden kaynaklanan işlerin takip edilmemesinden doğan bir zarar varsa bu zarardan kiracı sorumlu tutulabilir mi?
35. Taraflar, aralarındaki sözleşmenin 8.3. maddesinde, kiralananda gerçekleştirilmesi gereken olağanüstü tadilatların yapılmasının, yapının sağlamlığı ve güvenliğinden kaynaklanan işlerin takip edilmesinin kimin sorumluluğunda olduğunu belirlemiştir. Hüküm aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:
“8.3. Diğer yandan, Mal Sahibi, yetkili makamlar tarafından istenen veya zorunlu olarak gereken ve otelin yapısının sağlamlığı ve bakımı ile ilgili olan veya inşaattaki bozukluklardan kaynaklanan veya güvenlikle veya yapı güvenliğiyle veya yangın söndürme demirbaşlarıyla ilgili yeni yasal düzenlemelerden kaynaklanan bütün işleri, onarım, değiştirme ve inşaat işlerini gerçekleştirmeyi taahhüt etmiştir.”
36. Anılan hükme göre, kiraya veren, yetkili makamlar tarafından istenen veya zorunlu olarak gereken ve otelin yapısının sağlamlığı ve bakımı ile ilgili olan veya inşaattaki bozukluklardan kaynaklanan veya güvenlikle veya yapı güvenliğiyle veya yangın söndürme demirbaşlarıyla ilgili yeni yasal düzenlemelerden kaynaklanan bütün işleri, onarım, değiştirme ve inşaat işlerini gerçekleştirmeyi taahhüt etmiştir.
37. Ayrıca belirtmek gerekir ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “II. Esaslı onarımlar” kenar başlığını taşıyan 361. maddesi aynen şu şekilde kaleme alınmıştır(11) :
“Kiraya veren, kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları, kiracı tarafından bildirilir bildirilmez, gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür.”
38. Bu nedenle, davacının örneğin yangın vanaları, yangın dolapları ve pompaları, asansörler, klima santralleri, kazan, su sıhhi tesisat, elektrik aksamı vb. unsurlardan kaynaklanan tazminat taleplerinin reddi gerekir.
5. Ürün kirasında, kiracının kiralananda yapabileceği değişikliklerin sınırı nedir?
39. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “II. Kiralananı kullanma ve işletme borcu” kenar başlığını taşıyan 364. maddesine göre(12) :
“Kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın, kiralananın işletme usulünü, kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimde değiştiremez.”
40. Görüldüğü üzere, TBK m. 364 / f. 1 uyarınca kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür.
41. Dolayısıyla kiracının, uzun yıllar süren bir kira sözleşmesinde kiralananda, gelişen teknolojinin de getirdiği zorunluluklar ya da pazardaki rekabet nedeniyle birtakım değişiklikler yapması kaçınılmazdır. Bu değişiklikler kiralananın işletme usulünün değiştirilmesini etkilemediği müddetçe kiraya veren bu değişikliklere katlanmak zorundadır. Esasen bu gibi değişiklikler kiraya verenin de lehinedir.
42. O hâlde, kiracının otelin genel konseptini ve spesifik özelliklerini gerek pazardaki rekabet gücünü korumak için kendi satış ve pazarlama usulüne göre gerekse gelişen teknolojinin gerekliliklerine göre değiştirmek hakkına sahip bulunduğu sonucuna varılması gerekir. Dolayısıyla kiracının, işletmesinin niteliği gereği, kiralananda birtakım fonksiyonel ve gerekli değişiklikleri gerçekleştirmek hakkına sahip olduğu kabul edilmelidir. Bu kapsamda kiracı, kiralananda birtakım değişiklikler yapabilir ve kiracının, yapmış olduğu bu gibi değişiklikler nedeniyle kiraya verene karşı herhangi bir sorumluluğu söz konusu olmayacaktır.
43. Somut olayda davalı vekili,
a. Kiracının örneğin oteldeki tek parça çift kişilik yatakları, birleştirildiğinde çift kişilik olabilen tek kişilik yataklar ile değiştirdiğini böylece daha kullanışlı bir oda yapısının oluşturulduğunu,
b. Eski tip kalın anahtar girişli cihazların modern ve yeni teknolojili cihazlarla değiştirildiğini,
c. Eski tip kasalı büyük bilgisayarların yeni ve az yer kaplayan bilgisayarlarla değiştirildiğini ve bu çerçevede otelin resepsiyon bölümünün daha geniş ve modern bir görünüm için yeniden dizayn edildiğini,
d. Oteldeki mermerler uzun yıllar kullanılması nedeniyle eskidiği için bunların dönemin en iyi seramikleriyle değiştirildiğini,
e. Otelin … Restoran bölümünde bulunan ahşap malzeme içeren sedirlerin, restoranın kullanım alanına uygun olmadığını, zaman içerisinde çürümeye yüz tutup olağan kullanımdan dolayı döşemelerinin yırtıldığını, kiracının söz konusu sabit sedirler yerine otelin ihtiyaçlarını ve özellikle daha fazla kişiye hizmet verme amacını gözeterek masa ve sandalyeler temin ettiğini ve restoranı bu şekilde yenilediğini iddia etmiştir.
44. Davalı vekilinin gerçekleştirildiğini iddia ettiği bu tadilatlar fikrimizce kiralanan otelin işletmesel gereklilikleri neticesinde ortaya çıkan fonksiyonel ve gerekli değişiklikler olarak nitelendirilmelidir.
45. Bu noktada bir hususa daha değinilmesi gerekir. Yukarıda anılan tadilatlar fikrimizce otelin işletme usulünü kira süresinin bitiminden sonra etkisini gösterecek şekilde değiştirmiş değildir. Bununla birlikte bir an için kiracı tarafından yapılan tadilatların otelin işletme usulünü değiştirdiği sonucuna varılacak olsa dahi kiraya verenin bu tadilatlara katlanmakla yükümlü olup olmadığını belirlerken yapılan tadilatların işletmenin istihsal (üretim) kabiliyetini yani örneğin verimliliğini olumlu yönde etkileyip etkilemediğine bakılması gerekir.
46. Fikrimizce, yukarıda anılan tadilatların otelin işletme usulünü kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülecek biçimde değiştirdiği kabul edilecek olsa bile eğer bu değişiklikler kiralanan otelin işletilme kapasitesini ve verimliliğini (istihsal kabiliyetini) arttırmışsa kiraya verenin bu gibi değişikliklere katlanması gerekir.
47. Nitekim doktrinde Cansel’e göre de(13) :
“… Kiracı, kiralayanın muvaffakati olmadan kira müddetinin hitamından sonra kiralanan üzerinde tesirleri görülebilecek surette işletmenin tarzını tebdil edemez. İşletmenin tarzını tebdil etmek ne demektir? Kiracının, bir bağı kamilen sökerek çayır haline getirmesi, işletmenin tarzını tebdil etmektir. Veyahut, bir sınai işletme binasının muhtelif mahallerine yeni bölmeler yaparak başka makinalar yerleştirmesi, bu kabildendir. Fakat, kiracının, bu noktaya kadar gitmeyen bazı icraatta bulunması da kabildir: … İşletme metotlarındaki değişiklikler, muayyen ilmi ölçülerden hareket ederek, işletmenin verim kabiliyetini ve cevherini kuvvetlendirecekse, buna muhalefet edilmesinin sebeplerini izah etmek güçtür. Teknik imkânlar bir işletmenin muayyen kısımlarını, işletmenin istihsal kabiliyetinin lehine olarak tadil edecekse, objektif ölçülere göre buna katlanmalıdır. On sene evvelki imkânlara göre hazırlanan bir kira akdindeki kullanılacak vasıtaları tanzim eden şartlar, bu müddet sonra tekâmül etmiştir; bu imkânların tatbikinin daha faydalı neticeler verdiği tecrübeyle ispat edilmişse, neden istifade edilmesin? …”
6. Davacının talepleri dürüstlük kuralına aykırı mıdır?
48. Davacı, otelin eski özelliklerinin muhafaza edilmediğini ve bu nedenle uğradığı zararın giderilmesi gerektiğini iddia etmiştir. Davalı ise otelin genel konseptini ve spesifik özelliklerini kendi tarzına göre değiştirme hakkının bulunduğunu iddia etmiş ve otelin salt eski unsurlarının muhafaza edilmediği iddiasıyla kendisinden bir tazminat talebinde bulunulamayacağını, ayrıca davacının bu konudaki taleplerinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu iddia etmiştir.
49. Davalı vekili, davacının taleplerinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu iddia ederken, müvekkilinin eski Osmanlı mimariye sahip odaları, çok daha modern ve çağdaş görünümlü odalarla değiştirdiğini, davacının temsilcilerinin otelin kiralanmasından itibaren iki sene boyunca otelde bulunan 151 ve 157 numaralı odaları kullandığını, dolayısıyla en azından 2005-2007 yılları arasında otelde yürütülen bakım ve onarım faaliyetlerinin bilincinde olduğunu, tüm bu değişikliklerin aynı zaman içerisinde yapıldığını, ayrıca yine sözleşmeye göre her yılın sonunda ilgili yıla ait harcama raporlarının davacıyla paylaşıldığını, yapılan değişikliklerin harcama raporlarında görüldüğünü, dolayısıyla davacının bundan haberdar olup zımni onay verdiğini ya da en azından bu değişikliklere karşı çıkmadığı yönünde davalı müvekkilinde güven uyandırdığını, sözleşme uyarınca davacının otelde teftiş hakkı bulunduğunu ileri sürmüştür.
50. Davalının bu savunmaları sözleşmenin ilgili maddeleriyle birlikte değerlendirilmelidir.
51. Taraflar arasındaki sözleşmenin 12.1. maddesi aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:
“… 12.1. Otelin 132 numaralı odası ve birinci katta (A1) bulunan 30 metrekarelik sekreter odası, işbu sözleşmenin imzasından itibaren iki sene boyunca Mal Sahibi tarafından kullanılacaktır. Bu otel odası, sadece C. adlı şirket tarafından kullanılacaktır. Odanın ofis işlerinden başka işler için kullanılması bedelsiz iki yıllık kullanımı sona erdirecektir. Bu iki yıllık dönemde Kiracı kullanılan alan için ücret almayacaktır. …”
52. Görüldüğü üzere otelin iki odasının, sözleşmenin imzalanmasından itibaren iki yıl boyunca kiraya verenin temsilcileri tarafından kullanılacağı kararlaştırılmıştır. Bu hüküm çerçevesinde kiraya verenin yetkili temsilcileri otelde kalmışlarsa ve bu iki yıllık sürede yapılan değişikliklere herhangi bir şekilde karşı çıkmamışlarsa kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra bu değişikliklerin sözleşmeye aykırı olduğunun iddia edilmesi TMK m. 2 / f. 1’de yer alan dürüstlük kuralına aykırı olacak ve böyle bir iddia hukuk düzeni tarafından korunmayacaktır (TMK m. 2 / f. 2).
53. Sözleşmenin 8.1. maddesi aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:
“… Kiracı, Mal Sahibi’nin isteği üzerine, yukarıda belirtilen yüzdelerin doğruluğunu göstermek için ilgili işletme yılı için öngörülen gelir ve sabit varlık harcamalarının tahminlerini gösterecektir (sabit varlık harcamaları, otelin bakım ve ıslahı için Kiracı’nın öngörüsü olacak bir fatura listesi olmayacaktır).
Yılın sonunda, Kiracı, Mal Sahibi’ne, Mal Sahibi’nin isteği üzerine ilgili faturalar çerçevesinde yapılmış olan bakım ve ıslah çalışmalarını gösterecektir. …”
54. Davalı bu hükme dayanarak her yılın başında ilgili işletme yılı için öngörülen gelir ve sabit varlık harcamalarının tahminlerini gösterme yükümlülüğü altına girmiştir. Ayrıca yılın sonunda mal sahibinin isteği üzerine yapılmış olan bakım ve ıslah çalışmalarını bildirme borcu altındadır. Davalı bu borçları zamanında ve gereği gibi ifa ettiğini ileri sürmektedir. Davalı bu edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen eğer kiraya veren kendisine yapılan bu bildirimlere herhangi bir şekilde itiraz etmediyse onun kira sözleşmesinin feshinden sonra bu bildirimler çerçevesinde yapılan değişiklikler nedeniyle zarara uğradığını iddia etmesi TMK m. 2 / f. 1’de yer alan dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder. Hakkın kötüye kullanılması yasağını ihlal eden böyle bir talebin hukuk düzeni tarafından korunması mümkün değildir (TMK m. 2 / f. 2).
55. Diğer yandan sözleşmenin 8.4. maddesi de aynen şu şekildedir:
“… Kiracı, iş tesislerinin her sene teftiş edilmesine izin verecektir. Mal Sahibi, Kiracı’ya, teftiş tarihini yazılı olarak ve güvenilir bir yoldan teftişten on beş gün önceden bildirecektir ve bu tarih konusunda taraflar anlaşmaya varacaklardır. …”
56. Görüldüğü üzere davacının her sene oteli teftiş etmek hakkı bulunmaktadır. Davacının, oteli teftiş etmek hakkına rağmen bu hakkını hiç ya da gereği gibi kullanmayıp, yapılan değişiklikler nedeniyle sözleşmenin feshinden sonra zarara uğradığını iddia etmesi TMK m. 2 / f. 1’de yer alan dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder. Hakkın kötüye kullanılması yasağını ihlal eden böyle bir talebin hukuk düzeni tarafından korunması mümkün değildir (TMK m. 2 / f. 2).
E. SONUÇ
Yukarıda yapılan açıklamalar ve bilimsel değerlendirmeler çerçevesinde varılan sonuçlar şunlardır:
1. Kiracının, bakım ve ıslah yükümlülüklerini yerine getirirken bu işe ayırmakla yükümlü olduğu bütçe sözleşmenin 8.1. maddesinin ikinci fıkrasında açıkça belirlenmiştir. Kiracının bunun dışında kiralananı mükemmel şekilde muhafaza ve teslim yükümlülüğü bakımından başkaca herhangi bir yükümlülüğü söz konusu değildir.
2. Hâl böyle olmasına rağmen bir an için sözleşmenin 8.1. maddesinin ikinci fıkrasındaki hükmün yorumunun tereddüt yarattığı düşünülecek olsa bile durum değişmez. Zira bu durumda da şüphe hâlinde borçlu lehine yorum ilkesi çerçevesinde kiracıdan sözleşmenin 8.1. maddesinin ikinci fıkrasında belirlenen oranlardan daha fazla bir tutarda harcama yapması beklenemez.
3. Sözleşmenin 8.1. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan, kiracının gerçekleştireceği harcama (yatırım) oranları, aynı maddenin ilk fıkrasında yer alan kiralananı mükemmel durumda tutma yükümlülüğünün nasıl yerine getirileceğinin açıklaması niteliğindedir. Taraflar, kiracının, bakım ve ıslah yükümlülüğünü yerine getirirken sözleşmede üst sınırı belirtilen harcamaları yapmasıyla birlikte, kiralananın mükemmel durumda tutulmuş olacağına dair mükellefiyetini ifa etmiş olacağı hususunda mutabık kalmışlardır.
4. Kiracının oteli mükemmel şekilde muhafaza ve teslim yükümlülüğünün kapsamı belirlenirken kiracının kira sözleşmesinin sona erdiği sırada kiraya verene teslim ettiği malların ekonomik ömrünün, kira sözleşmesinin kurulduğu sırada teslim aldığı malların ekonomik ömründen daha az olması herhangi bir fark yaratmamalıdır. Zira kiraya veren için önemli olan kendisine teslim edilen malların işlevi, kapasitesi ve beş yıldızlı otel bakımından yeterliliğidir. Eğer kiracının teslim ettiği mallar bu nitelikte ise kiraya verenin kiracıdan başka bir talebi söz konusu olamaz.
5. Taraflar arasındaki sözleşmenin 8.3. maddesine göre kiraya veren, yetkili makamlar tarafından istenen veya zorunlu olarak gereken ve otelin yapısının sağlamlığı ve bakımı ile ilgili olan veya inşaattaki bozukluklardan kaynaklanan veya güvenlikle veya yapı güvenliğiyle veya yangın söndürme demirbaşlarıyla ilgili yeni yasal düzenlemelerden kaynaklanan bütün işleri, onarım, değiştirme ve inşaat işlerini gerçekleştirmeyi taahhüt etmiştir. Bu nedenle, davacının örneğin yangın vanaları, yangın dolapları ve pompaları, asansörler, klima santralleri, kazan, su sıhhi tesisat, elektrik aksamı vb. unsurlardan kaynaklanan tazminat taleplerinin reddi gerekir.
6. Kiracı otelin genel konseptini ve spesifik özelliklerini gerek kendi satış ve pazarlama usulüne göre gerekse gelişen teknolojinin gerekliliklerine göre değiştirmek hakkına sahiptir. Bu kapsamda kiracı, gelişen teknolojik şartları ve turizm pazarındaki rekabeti de dikkate alarak, kiralananda birtakım değişiklikler yapabilir. Bu gibi tadilatların otelin işletme usulünü kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülecek biçimde değiştirdiği kabul edilemez. Ancak, bir an için bu gibi tadilatların böyle bir etki yarattığı kabul edilecek olsa bile eğer bu değişiklikler kiralanan otelin işletilme kapasitesini ve verimliliğini (istihsal kabiliyetini) arttırmışsa kiraya verenin bu gibi değişikliklere katlanması gerekir. Dolayısıyla kiracının, yapmış olduğu bu gibi değişiklikler nedeniyle kiraya verene karşı sorumluluğu söz konusu değildir.
7. Taraflar arasındaki sözleşmenin 12.1. maddesinde otelin iki odasının, sözleşmenin imzalanmasından itibaren iki yıl boyunca kiraya verenin temsilcileri tarafından kullanılacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 8.1. maddesinde kiracının yıl sonunda kiraya verenin isteği üzerine, otelde yapılan bakım ve ıslah çalışmalarını bildireceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 8.4. maddesinde ise davacıya her sene oteli teftiş etme hakkı tanınmıştır. Bütün bu hükümler çerçevesinde kiraya veren, yetkili temsilcileri otelde kalmış olmalarına rağmen bu iki yıllık sürede yapılan değişikliklere herhangi bir şekilde karşı çıkmamışsa veya bakım ve ıslah çalışmaları kendisine bildirilmiş olmasına rağmen ya da oteli teftiş etme hakkına sahip olmasına rağmen bu hakkı gereği gibi kullanmamışsa, sözleşmesinin sona ermesinden sonra bu değişikliklerin sözleşmeye aykırı olduğunu iddia etmesi TMK m. 2 / f. 1’de yer alan dürüstlük kuralına aykırı olacak ve böyle bir iddia hukuk düzeni tarafından korunmayacaktır (TMK m. 2 / f. 2).
Saygılarımla.
* Bu hukukî mütalaa 22.11.2019 tarihinde kaleme alınmıştır.
(1) Necip Kocayusufpaşaoğlu; Borçlar Hukuku Genel Bölüm, Borçlar Hukukuna Giriş – Hukukî İşlem – Sözleşme, İstanbul, 2017, s: 133-134.
(2) Bu hususta bkz. Selahattin Sulhi Tekinay / Sermet Akman / Haluk Burcuoğlu / Atilla Altop; Tekinay Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 7. Baskı, İstanbul, 1993, s: 151-153; Kocayusufpaşaoğlu, age, s: 335 vd.
(3) Bununla birlikte, eğer kiracı kendi kusurlu eylemi nedeniyle kiralanana birtakım zararlar vermişse, onun bu zararın giderilmesi yükümlülüğü saklıdır. Ancak kiracının bu sorumluluğu, sözleşmenin 8.1. maddesinde yer alan yükümlülüğünün kapsamına girmez.
(4) Kemal Oğuzman / Nami Barlas; Medenî Hukuk, Giriş, Kaynaklar, Temel Kavramlar, İstanbul, 2019, s: 344, no: 1033.
(5) İbrahim Kaplan; Hâkimin Sözleşmeye Müdahalesi (Sözleşmenin Yorumu, Sözleşmenin Tamamlanması, Sözleşmenin Değişen Hâl ve Şartlara Uyarlanması), 3. Baskı, Ankara, 2013, s: 72-73.
(6) Hüküm 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 270. maddesinin 1. fıkrasına tekabül etmektedir. Anılan fıkra aynen şu şekildedir: “Hasılat kirası, bir akittir ki onunla kiralayan, kiracıya ücret mukabilinde hasılat veren bir malın veya hakkın kullanılmasını ve semerelerinin iktitafını terk etmeği iltizam eder.”
(7) Erol Cansel; İsviçre Hukuku, Fransız Hukuku ve Alman Medeni Kanunu ile Mukayeseli Olarak Türk Hukukunda Hasılat Kirası, Ankara, 1953, s: 39-40.
(8) Hüküm 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 278. maddesinin 1. fıkrasına tekabül etmektedir. Anılan fıkra aynen şu şekildedir: “Kiracı, kiralananı tahsis olunduğu dairede iyi bir surette işletmeğe bilhassa hasılata kabiliyetli bir halde bulundurmağa mecburdur.”
(9) Hüküm 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 279. maddesine tekabül etmektedir. Anılan hüküm aynen şu şekildedir: “Kiracı, kiralananın iyi bir halde muhafazası için lâzım gelen tekayyüdü ifa ile mükelleftir. Kiracı, ufak tefek termimatı zirai kiralananlarda bilhassa yol, geçit, hendek, set, çit, çatı, su yolları ve sairenin muhafazasını mahallî âdete göre deruhte etmek ve bundan başka eskilikten yahut kullanmaktan dolayı telef olan ehemmiyetsiz kıymetteki alât ve edavatın yerine başkalarını koymakla mükelleftir.”
(10) Azra Arkan Serim; Hasılat Kirasında Tarafların Hak ve Borçları, İstanbul, 2010, s: 116-117.
(11) Hüküm 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 273. maddesine tekabül etmektedir. Anılan hüküm aynen şu şekildedir: “Kiralayan, kira müddeti zarfında icrasına zaruret hasıl olan esaslı tamiratı kiracı tarafından ihbar edilir edilmez masrafı kendisine ait olmak üzere yapmağa mecburdur.”
(12) Hüküm 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 278. maddesine tekabül etmektedir. Anılan hüküm aynen şu şekildedir “Kiracı, kiralananı tahsis olunduğu dairede iyi bir surette işletmeğe bilhassa hasılata kabiliyetli bir halde bulundurmağa mecburdur. Kiracı, kiralayanın muvafakati olmaksızın kira müddetinin hitamından sonra kiralanan üzerinde tesirleri görülebilecek surette işletmenin tarzını tebdil edemez.”
(13) Cansel, age, s: 97-98.